Acheter une maison sans garantie légale peut être une option intéressante pour de nombreux acheteurs en recherche d’une maison. Toutefois, elle implique des considérations biens uniques à ce type d’achat. Il est très important d’en comprendre la portée et les impacts afin de prendre une décision éclairée.
1. Qu’est-ce qu’une vente sans garantie légale ?
En tant qu’acheteur, vous devez comprendre qu’acheter une maison sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur signifie que vous acceptez de prendre le l’immeuble dans son état actuel. Le vendeur n’effectuera aucune réparation ou amélioration.
Toute personne qui vend un bien meuble ou un immeuble est tenue de garantir le titre de propriété et de tous vices cachés, sauf ceux déclarés avant la vente. C’est ce qu’on appelle la garantie légale.
Celle-ci comporte 2 aspects : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité.
La garantie du droit de propriété
Cette garantie assure à l’acheteur que :
- l’immeuble est libre de tous droits, sauf ceux déjà déclarés par le vendeur;
- que le vendeur libère le bien de toutes les hypothèques le concernant, sauf celles que l’acheteur accepte de reprendre;
- le bien n’est pas assujetti à des empiètements de la part du vendeur ou d’un tiers;
- le bien ne viole aucune limitation de droit public, sauf celles annoncées par le vendeur ou celles que l’acheteur aurait dû découvrir par lui-même.
Cela assure essentiellement à l’acheteur qu’il obtiendra la pleine propriété du bien, sans surprises indésirables liées à des droits ou des charges inconnus.
La garantie de qualité
Cela signifie que le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices cachés au moment de la vente. Ces vices cachés sont des défauts qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou du moins, pas au même prix, s’il avait été au courant de ces défauts.
Il est important de noter que cette garantie ne couvre pas les défauts connus de l’acheteur ni ceux qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu découvrir par lui-même.
C’est pourquoi il est conseillé à l’acheteur de faire inspecter l’immeuble par un inspecteur immobilier compétent avant de procéder à l’achat.
La garantie de qualité existe même si le vendeur n’était pas au courant des vices ou si les vices ne se manifestent qu’après la vente.
C’est quoi une garantie légale sur une maison ?
Il existe 3 types de vente sans garantie légale :
L’exclusion complète de la garantie légale de qualité
Un immeuble vendu sans aucune garantie légale aux risques et périls de l’acheteur signifie que l’acheteur assume tous les risques et achète l’immeuble avec les vices pouvant l’affecter.
L’acheteur suivant qui achètera cet immeuble avec la garantie légale doit être conscient que celle-ci lui est consentie uniquement par le vendeur immédiat et qu’il ne pourra pas bénéficier des garanties consenties par les vendeurs antérieurs étant donné que son vendeur immédiat a interrompu la chaîne de transmission des garanties en achetant à ses risques et périls.
L’exclusion de la garantie légale du vendeur immédiat seulement
Le vendeur immédiat peut s’exclure uniquement de la chaîne des propriétaires, sans pour autant que l’acheteur renonce à ce que lui soient cédées les garanties consenties par les propriétaires antérieurs.
L’exclusion de la garantie légale sur certains composants de l’immeuble seulement
Il est possible d’exclure la garantie légale de qualité spécifiquement sur des composantes précises de l’immeuble. Par exemple : une piscine, un foyer, des appareils de climatisation ou de chauffage, des électroménagers ou tout autre aspect concernant le terrain.
Les raisons communes d’une vente sans garantie légale
- Reprise de finance : l’institution financière reprend l’immeuble afin de recouvrir la créance. Ayant une connaissance limitée de l’immeuble quant aux vices qui pourraient affecter l’immeuble;
- Retraite : ceux-ci veulent vendre l’esprit tranquille et veulent éviter d’être inquiété par la possibilité d’un recours en vice caché contre eux ou leur succession;
- Succession : la succession n’a généralement pas habité l’immeuble en raison de la connaissance limitée du vendeur quant aux vices qui pourraient affecter l’immeuble;
- Immeuble à revenus ou pied à terre : ceux-ci ne demeurant également pas sur place à temps plein ou ayant acquis l’immeuble sans garantie légale peuvent avoir une connaissance limitée de l’immeuble;
- Un immeuble de piètre qualité : un immeuble nécessitant de nombreuses rénovations importantes est généralement vendu sans garantie légale considérant la complexité qu’entrainerait une dénonciation de l’ensemble des vices l’affectant.
Risques et avantages potentiels d’acheter une maison sans garantie légale de qualité aux risues et périls de l’acheteur
Il est essentiel de comprendre les avantages et les inconvénients de ce type d’achat.
Risques d’acheter une maison sans garantie légale
1. Des coûts de réparation imprévus
Des défauts non apparents peuvent apparaître après l’achat, entraînant des réparations coûteuses. Ces coûts peuvent affecter votre budget et provoquer du stress financier.
2. Les options de financement peuvent être limitées
Obtenir un prêt hypothécaire pour une maison vendu sans garantie légale peut s’avérer difficile. Les prêteurs peuvent hésiter à financer ce type d’immeuble qui nécessite souvent des réparations importantes. Vous devrez peut-être explorer d’autres options de financement.
3. Des enjeux de titre de propriété et d’assurance
Des problèmes de titres de propriété ou d’assurance peuvent présenter des risques importants. Des problèmes juridiques peuvent retarder ou faire avorter l’achat de l’immeuble. Il est essentiel de mettre en place des protections juridiques et financières.
Avantages d’acheter une maison sans garantie légale
1. Un prix d’achat inférieur
Les maisons vendues sans garantie légale se vendent généralement moins cher. Ce prix inférieur peut rendre l’accès à la propriété plus abordable et vous donner l’opportunité d’acheter dans un quartier plus recherché.
2. Un potentiel d’investissement intéressant
Rénover une maison vendue sans garantie légale peut augmenter considérablement sa valeur. Si vous avez les compétences ou les ressources nécessaires pour gérer ces réparations, vous pouvez transformer cet immeuble en un investissement rentable.
3. Un processus d’achat accéléré
Les maisons vendues sans garantie légale recherchent souvent une vente rapide. Cela peut accélérer le processus d’achat et vous permettre de conclure la vente et d’emménager plus rapidement dans l’immeuble.
2. L’inspection d’une maison vendue sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur
Travailler avec un inspecteur immobilier certifié
Un inspecteur immobilier examinera minutieusement la maison et identifiera les défauts ou les problèmes qui nécessitent une attention immédiate. Choisissez un inspecteur ayant l’expérience des maisons vendues sans garantie légale.
Accompagnez-le pendant l’inspection pour comprendre l’étendue des problèmes.
Au besoin, faite une inspection parasitaire
Les infestations de parasites peuvent causer de graves dommages structurels et des problèmes de santé. Engagez un inspecteur agréé pour vérifier la présence de termites, de rongeurs et d’autres parasites. Une infestation peut être coûteuse à résoudre, il est donc essentiel d’identifier ces problèmes rapidement.
Évaluer l’intégrité de la structure du bâtiment
Les problèmes structurels sont fréquents avec les maisons vendues sans garantie légale. Inspectez les fondations à la recherche de fissures ou de signes d’affaissement. Vérifiez que le toit ne présente pas de fuites ou de dommages.
Évaluez l’état des murs, des sols et des plafonds. La plomberie et l’électricité doivent être conformes et fonctionnelles. Les réparations structurelles peuvent être coûteuses, c’est pourquoi il est essentiel de procéder à une évaluation détaillée en signes et de doutes.
Consulter des experts
Tentez de comprendre le coût des réparations liées aux problèmes soulevés lors de l’inspection. Adressez-vous à des entrepreneurs, tels que des plombiers et d’électriciens, pour savoir ce qu’il faudra faire pour améliorer la maison. En obtenant soumissions, vous aurez moins de surprises sur les investissements nécessaires.
Assurez-vous de faire inspecter adéquatement les éléments suivants :
Demandez à votre inspecteur de vérifier les composants suivants de l’immeuble.
- La toiture : examinez s’il y a des bardeaux manquants et des signes d’usures ou de fuites;
- La fondation : vérifiez s’il y a des fissures présentes ou des signes de déplacements;
- L’électricité : assurez vous que le câblage est conforme et que les composantes du systèmes fonctionnent correctement;
- La plomberie : recherchez des signes de fuites tels la corrosion, des traces et vérifiez l’écoulement des eaux;
- Chauffage et climatisation : vérifiez que les systèmes de chauffage et de climatisation sont fonctionnels;
- Portes et fenêtres : cherchez des signes que la structure travail tel les lézardes dans les cadres de portes et les coins des fenêtres, s’il y a des vitres de cassées ou des serrures défectueuses;
- Isolation et ventilation : veillez à ce que l’isolation et la ventilation soient correctes;
- Sous-sol et vide sanitaire : recherchez des signes d’humidité, les moisissures et les indices de problèmes structurels;
- Nivellement du terrain et le drainage : veillez à ce qu’il n’y ait pas de pentes négatives vers l’immeuble et cherchez de signes d’accumulation d’eau;
- Parasites : cherchez des indices d’infestations ou de dommages causés par des parasites (rongeurs, oiseaux, insectes, etc.).
3. Les implications légales d’acheter une maison sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur
Travailler avec un courtier immobilier
Engagez un expert de l’immobilier afin de défendre vos intérêts dans cette transaction et d’effectuer des vérifications diligentes en cas de doute. Il examinera la documentation fournie par le vendeur, fera des vérifications légales et vous conseillera sur les problèmes potentiels. Son expertise est précieuse dans le cas d’une vente sans garantie légale et des aspects de la transaction qui peuvent être plus complexes.
Comprenez les déclarations et les divulgations
Les vendeurs sont tenus de divulguer les problèmes connus. Il est essentiel de bien examiner ces déclarations et de prévoir des mécanismes de vérification et de protection pour procéder à un achat en toute connaissance de cause. C’est exactement le rôle d’un courtier immobilier de vous supporter et de défendre vos intérêts tout au long du processus d’achat.
Examinez attentivement ces informations. Elles fournissent des informations essentielles sur l’état de l’immeuble. Sachez que certains vendeurs peuvent ne pas divulguer tous les problèmes, en particulier dans le cas d’une vente sans garantie légale. Il est essentiel de faire preuve de diligence.
Vérifiez le titre de propriété et prenez une assurance titre
Vérifiez l’acte de vente afin d’identifier que vous parlez au propriétaire légal de l’immeuble. Validez qu’il n’y est pas de droit ou de privilège d’une tierce personne, d’hypothèque légale ou de litiges sur l’immeuble. Souscrivez une assurance-titre pour vous protéger contre les réclamations ou les problèmes juridiques futurs.
L’assurance titre procure une tranquillité d’esprit et une protection financière. Bien qu’elle soit facultative, c’est une protection abordable que vous serez heureux d’avoir en cas de problème avec le titre de propriété.
Impact sur la valeur de revente
Le potentiel d’investissement est un élément important à connaître lors de l’achat d’une maison vendu sans garantie légale ou une maison en mauvais état. Vous devez vous assurer que le prix d’achat et le coût des rénovations envisagées sont raisonnables afin de vendre cette maison à profit dans le futur.
Pour ce faire, il faut que vous vous assuriez de ne pas surpayer. Un courtier immobilier doit être en mesure d’évaluer la valeur marchande de l’immeuble et considérer les rénovations et améliorations que vous effectuerez.
Il est préférable d’adopter une stratégie en faisant une promesse d’achat raisonnable et soyez ferme. Faites-en une décision d’affaire.
4. Recours lors d’une vente sans garantie légale
Si vous êtes en mesure de démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi sur un aspect de la vente de l’immeuble. Une vente sans garantie légale ne fait pas fi des règles contractuelles et d’agir de bonne foi.
Si un vendeur fait des gestes dolosifs, tel que caché un vice dont l’immeuble est affecté, de mentir sur des éléments, vous pourrez avoir recours contre le vendeur si vous êtes en mesure de prouver qu’il a agi avec l’intention de tromper l’acheteur. Vous aurez donc le fardeau de la preuve.
Dans le doute, consultez un avocat qui est la meilleure personne pour vous conseiller en la matière.
Discutons de vos options
Dès que vous êtes prêt, je demeure disponible pour répondre à vos questions, vous guider dans vos choix et vous aider à prendre des décisions plus éclairées concernant votre projet immobilier.
À propos de l'auteur
David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada. Il oeuvre principalement dans l'achat et l'investissement immobilier. Il est reconnu pour son approche humaine de l'immobilier et de l'utilisation efficace des technologies pour guider ses clients. Vous avez un projet immobilier? Écrivez-moi dès maintenant →