Les immeubles à revenus sont un moyen de retirer un retour sur investissement par le biais de la location d’appartement, de la revente ou une combinaison des deux. Bien planifié et organisé, ces immeubles peuvent être un bon moyen de gagner de l’argent, mais parfois, ça peut être un gouffre financier. Si vous envisagez d’investir dans un immeuble à revenus, voici tout ce que l’on ne vous dit pas sur l’investissement immobilier.
1. Les coûts de démarrage peuvent être important
D’une manière générale, acheter un bien immobilier est coûteux et encore plus dans les immeubles à revenus. Un des premiers obstacles est l’obtention d’un financement pour l’achat d’un immeuble à revenus, surtout si vous avez déjà un prêt hypothécaire.
Pour y parvenir, vous devrez soit procéder au refinancement de votre immeuble, mais vous devrez disposer d’une équité suffisante. Les prêts hypothécaires pour les immeubles à revenus peuvent être très dispendieux et vous devrez avoir une mise de fonds d’au moins 20% et vous devrez répondre à des exigences plus strictes en matière de solvabilité et des taux d’intérêt plus élevés.
2. L’entretien peut être dispendieux
Suite à l’acquisition de votre immeuble à revenus, il est fort possible que vous devriez y effectuer des travaux d’entretien. Dépendant de l’âge et de l’état de l’immeuble, vous pourriez devoir refaire la plomberie, la toiture, une nouvelle couche de peinture ou bien de nouveau revêtement de sol.
Vous devriez toujours garder en tête l’entretien de l’immeuble tant et aussi longtemps que vous posséder l’immeuble. Les immeubles locatifs peuvent nécessiter un entretien important et coûteux dépendant des locataires qui y ont habité précédemment.
Il est impératif de contrôler et d’effectuer l’entretien préventif des immeubles dont vous avez l’intention de vendre, surtout si personne n’y habite. Par exemple, un bien vacant à vendre peut subir des dommages inattendus, tel un tuyau de plomberie qui gèle l’hiver et provoque un dégât d’eau lorsqu’il éclate. Non seulement vous ferez face à une perte financière parce que votre vente sera retardée, mais vous devrez faire des réparations coûteuses.
3. Il peut être difficile de trouver de bons locataires
Si vous achetez un immeuble dans le but de le louer, il est important de trouver le bon locataire pour y vivre. Toujours joindre à votre bail de location un règlement de l’immeuble qui stipule clairement ce qui est interdit.
Malgré que ce n’est pas une garantie, vous devrez vous préparer à des retards de paiement, à des locataires perturbateurs, des bris (volontaires ou accidentelles), à des vols ou à l’abandon du logement sans préavis des locataires. Expulser un locataire gênant prend du temps et doit être fait conformément à la loi et aux droits des locataires.
4. La valeur de votre immeuble à revenus peut diminuer
Le marché immobilier fluctue, ce qui peut avoir un impact à la hausse ou à la baisse sur la valeur de votre immeuble à revenus. Cela peut poser problème si vous achetez un immeuble à revenus avec l’intention de le revendre plus tard. Le scénario le plus commun est le déclin du quartier qui entraîne une dépréciation de la valeur des immeubles. Que vous achetiez un immeuble à revenus à vocation commercial ou résidentielle, soyez attentif aux signes d’un quartier en déclin tel un manque accru de services ou de transport en commun avant de procéder à votre achat.
5. Vendre un immeuble à revenus peut être long
Contrairement à d’autres types d’investissement, un bien immobilier n’est pas un actif liquide. Si vous vendez des immeubles ou si vous envisagez d’en revendre un plus tard, préparez-vous à tout inconvénient financier qui pourrait survenir pendant le processus de vente. Comme tout investisseur le sait, plus un immeuble est longtemps sur le marché, plus le risque de ne pas le vendre est grand.
6. De nombreuse dépenses sont à surveiller
En plus des coûts d’acquisition et d’entretien, les immeubles à revenus engendrent de nombreuses dépenses qui ne sont pas toujours évidentes à première vue. Par exemple, les longues périodes d’inoccupation lorsque la demande en habitation est faible. De plus, si vous êtes propriétaire de plusieurs immeubles à revenus, vous devrez administrer ou engager quelqu’un, ce qui augmente vos dépenses mensuelles.
Discutons de vos options
Dès que vous êtes prêt, je demeure disponible pour répondre à vos questions, vous guider dans vos choix et vous aider à prendre des décisions plus éclairées concernant votre projet d’achat immobilier.
À propos de l'auteur
David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada. Il oeuvre principalement dans l'achat et l'investissement immobilier. Il est reconnu pour son approche humaine de l'immobilier et de l'utilisation efficace des technologies pour guider ses clients. Vous avez un projet immobilier? Écrivez-moi dès maintenant →