Depuis le 10 juin 2022, il n’est plus possible pour un acheteur d’être représenté par un courtier immobilier sans avoir préalablement signé un contrat de courtage achat écrit. Un courtier immobilier sans contrat de courtage d’achat est considéré comme un courtier collaborateur travaillant pour les intérêts du vendeur. Il ne peut pas offrir à l’acheteur plus qu’un traitement équitable.
Seuls les courtiers immobiliers ayant conclu des contrats de courtage achat ont pour mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs. La rémunération du courtier immobilier de l’acheteur sans contrat de courtage est alors établie en fonction du partage de rétribution prévu au contrat de courtage du vendeur.
Le contrat de courtage exclusif achat est un outil permettant d’officialiser votre projet d’achat et de vous assurer d’une représentation légale en bonne et due forme afin de protéger votre transaction. Cette entente à durée déterminée permet d’identifier vos critères de recherche et est une preuve d’engagement envers votre courtier immobilier.
Qu’est-ce que le contrat de courtage exclusif – achat?
Le contrat de courtage immobilier achat est un engagement entre vous et le courtier immobilier de votre choix dont vous lui donnez le droit d’agir pour vous à titre d’intermédiaire exclusif afin de vous assister dans l’acquisition d’une propriété.
Dès que votre contrat est signé avec celui-ci, aucun autre courtier immobilier (autre que hypothécaire pour l’obtention du financement) ne peut vous solliciter pour l’achat d’une propriété car, comme le nom du contrat l’indique, celui-ci est exclusif.
Anatomie du contrat de courtage d’achat immobilier
Tout contrat possède différentes clauses et conditions. Voyons-les ensemble ci-bas.
Les parties contractuelles
Dans cette partie, nous retrouvons l’identification et les coordonnées des parties au contrat d’achat immobilier, soit la partie acheteur et la partie courtier immobilier. Une vérification de l’identité de l’acheteur est obligatoire ainsi qu’une section “objet et durée du contrat” indiquant la durée de votre engagement avec votre courtier immobilier.
Les principales caractéristiques de l’immeuble recherché
C’est dans cette section que nous identifions la nature du mandat. Quelles sont les principales caractéristiques de l’immeuble que vous recherchez? Le secteur géographique, la superficie du terrain, le type d’immeuble, le nombre de chambre etc. C’est dans cette section que nous identifions vos besoins et vos désirs. Un besoin est essentiel, tandis qu’un désir n’est pas essentiel mais contribue à votre bonheur personnel.
Prix recherché et conditions d’achat
Évidemment, tout achat immobilier implique un aspect monétaire ainsi que des conditions d’achat. Votre prix d’achat doit être en lien avec votre capacité d’emprunt. Il est toujours pertinent de faire un exercice financier avant de signer un contrat d’achat afin d’évaluer le montant que vous pouvez emprunter pour acquérir un immeuble.
Dans cette section, vous pouvez également identifier d’entrée de jeux les conditions d’achat (financement, délais, etc.) qui seront reflétées dans la promesse d’achat le moment venu.
Les obligations des parties
Rétribution au courtier
Le montant de la rétribution que vous vous êtes entendu avec votre courtier immobilier est spécifié dans le contrat de courtage d’achat. La mécanique de paiement pour la rétribution est la suivante :
1. Si vous achetez avec votre courtier immobilier une propriété à vendre par un autre courtier :
Dans le cas que le vendeur est également représenté par un courtier immobilier, il a un partage de rétribution avec le courtier collaborateur (courtier de l’acheteur) de prévu au contrat de vente et sera déduite de ce qui est prévu à votre contrat de courtage achat.
- Si les conditions de partage de rétribution prévu au contrat de courtage du vendeur sont équivalentes à la rétribution prévue à votre contrat de courtage d’achat, le courtier immobilier du vendeur va payer votre courtier immobilier;
- Si les conditions de partage de rétribution prévu au contrat de courtage du vendeur sont inférieures que ce qui est prévu au contrat de courtage d’achat, vous devrez payer l’excédent à votre courtier immobilier acheteur. Ainsi, le montant excédentaire est inclus dans le prix d’achat et votre courtier immobilier sera payé par le notaire à même les sommes disponibles pour la transaction, le reste revenant au vendeur.
2. Si vous achetez avec votre courtier immobilier une propriété à vendre par un propriétaire non représenté par un courtier immobilier :
Vous devrez payer votre courtier immobilier la rétribution prévue à votre contrat de courtage immobilier achat. Celle-ci est inclus dans le prix d’achat et votre courtier immobilier sera payé par le notaire à même les sommes disponibles pour la transaction, le reste revenant au vendeur.
Obligations de l’acheteur et du courtier
Dans cette section, nous retrouvons les balises à respecter des différentes parties impliquées au contrat de courtage d’achat, notamment la notion de fidélité de part et d’autre.
Confidentialité des informations
En tout temps, votre courtier immobilier acheteur est tenu de respecter la confidentialité de vos informations et la nature de votre entente. Ainsi, si le courtier immobilier avec qui vous avez signé un contrat de courtage immobilier achat, utilise les plateformes de médias sociaux avec votre identité et la nature de vos recherches pour fin de promotion, celui-ci pourrait être en train d’enfeindre l’article 31 et 33 sur le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité cet hyperlien s’ouvrira dans une nouvelle fenêtre. . Cette nouvelle façon de faire, n’est aucunement dans l’intérêt de l’acheteur et démontre publiquement un engagement beaucoup trop élevé qui ne vous aidera pas en négociation.
Avantages du contrat de courtage d’achat immobilier
Obligation légale
Tel que vu précédemment, depuis le 10 juin 2022, les courtiers immobiliers ont l’obligation d’éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent pas représenter les intérêts du vendeur et de l’acheteur dans une même transaction en vertu de la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements.
Il est donc impossible de protéger les intérêts des deux clients et d’agir avec loyauté à leur égard. C’est pourquoi cette pratique est interdite depuis le 10 juin 2022. Représenter les deux parties dans une transaction les empêcheraient de remplir leurs obligations déontologiques de loyauté et de confidentialité des informations personnelles et stratégiques.
Votre transaction est assurée
Avec un contrat de courtage exclusif achat, vous vous assurez que les obligations du courtier immobilier sont décrites et que celui-ci doit les respecter en plus que votre transaction est assurée d’une erreur ou d’une omission du courtier immobilier prévu au contrat dans le cadre de son activité professionnelle.
Ainsi, si vous achetez du courtier du vendeur sans avoir votre courtier immobilier acheteur, celui-ci doit vous informer que l’assurance responsabilité professionnelle n’est pas applicable en cas de faute de ce courtier s’il représente les deux parties à une même transaction. Il en est de même pour les membres d’une même équipe de courtier et courtier d’une même agence immobilière.
Accès à 100% du marché immobilier
Si le vendeur d’une propriété n’est pas représenté par un courtier, votre courtier immobilier fera toutes les représentations auprèes du vendeur et les vérifications diligentes afin de protéger votre transaction. Le contrat d’achat permet également au courtier de démarcher et de solliciter des propriétés qui ne sont pas encore sur le marché immobilier.
Preuve d’engagement et de votre sérieux
Certains disent à tort qu’il est inutile d’avoir un contrat d’achat avec un courtier immobilier et se plaignent du service rendu. Mais ont-ils démontré le moindre engagement à celui-ci afin qu’il investisse son temps, son argent et son expertise dans le succès de cette acquisition? L’engagement et votre sérieux commence par signer un contrat de courtage d’achat.
Rappelez-vous, les courtiers immobiliers sont des entrepreneurs n’ayant pas de salaire régulier qui sont payés au résultat, et le résultat est la vente d’un immeuble. En tant qu’entrepreneur, nous devons évaluer le risque et prioriser l’engagement.
Préparer votre achat immobilier
Dès que vous êtes prêt, je demeure disponible pour répondre à vos questions, vous guider dans vos choix et vous aider à prendre des décisions plus éclairées concernant votre projet d’achat immobilier.
Un courtier immobilier acheteur est votre partenaire et non un vendeur.
À propos de l'auteur
David est un courtier immobilier dans la merveilleuse Ville de Québec au Canada. Il oeuvre principalement dans l'achat et l'investissement immobilier. Il est reconnu pour son approche humaine de l'immobilier et de l'utilisation efficace des technologies pour guider ses clients. Vous avez un projet immobilier? Écrivez-moi dès maintenant →